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潜望|独家对话包凡:连接用户与经纪人 贝壳将成为居住行业的“亚马逊”

2020-08-14 10:00 浏览:

中国房地产商业化已有三十多年,就交易金额与存量规模来看,早已位列全球第一大,宇宙级房企的座次也是轮番更替,但却没有一家公司能够甩开调控与资金成本束缚,也就无法打开估值的天花板。

潜望|独家对话包凡:连接用户与经纪人 贝壳将成为居住行业的“亚马逊”

腾讯新闻《潜望》李思谊 邬川

北京时间8月13日晚间,贝壳找房(BEKE.NYSE)成功登陆纽交所,宣告中国“居住服务平台第一股”正式挂牌交易。从2019年GTV来看,贝壳找房已成为中国最大的房产交易和服务平台,也成为继阿里巴巴之后的中国第二大商业平台。

“衣食住行”四大赛道上,“衣食行”都出现了互联网巨头, 柬埔寨旅游网,唯有居住,未被互联网彻底改造过。

这里玩家分散,“房住不炒”之前,价值链的上游挤满了开发商,无论是商业地产,还是住宅地产,逃脱不掉拍地—开发—售卖/出租的商业模式。

与金融一样,资本需求巨大、对利率极其敏感,存在强周期效应;估值属性也就沦落为非银行业,甚至被卖方大佬建议怀着怜悯之心买入。

中国房地产商业化已有三十多年,就交易金额与存量规模来看,早已位列全球第一大,宇宙级房企的座次也是轮番更替,但却没有一家公司能够甩开调控与资金成本束缚,也就无法打开估值的天花板。

随着整个地产进入服务驱动的存量阶段,开发端逐渐丧失业绩弹性,龙头企业只剩下稳定的ROE与分红,而交易端,尤其是二手房交易,则成为了各路资本竞相下注的赛道。

对于贝壳,融创孙宏斌曾表示,不是谁想投就能投进去的,而华兴资本的包凡,却接连投了三轮。

不仅以近乎当时全部身家all in领投了链家的B轮融资,在随后又跟投了链家C轮以及升级为贝壳的D轮融资,成为了贝壳第四大股东。

包凡也被左晖评价为“最坚定的战友”, 他为何如此笃定押注贝壳?

无论一级还是二级市场,投资的业绩与回报是后验的,但一笔投资的胜率与逻辑其实早在投资之前就已决定。

腾讯新闻《潜望》近日对话包凡,他讲述了背后的投资逻辑、大局观与价值判断。

概括起来,包凡持续投贝壳的逻辑并不复杂—自上而下的赛道挑选,自下而上的公司分析,再到是否认同管理团队的价值观与方法论。

他善于抓住居住市场与中介公司的主要矛盾,不断形成投资贝壳的逻辑支点。

选定赛道——22万亿的蛋糕

被誉为“新经济之王”的包凡所掌舵的华兴资本,因投资滴滴、美团等明星互联网公司而名声大噪。可能许多人难以理解华兴为何在2016年就领投贝壳的前身链家。要知道,当时的链家只是一家地道的房地产中介公司,相比互联网行业的轻资产公司,其运营模式非常之重。

从赛道到公司到团队,是包凡给出的最早投资链家的逻辑。华兴的投资围绕“衣食住行”四个领域展开:“食”领域投资了美团,“行”则投资了滴滴,“衣”领域阿里的地位无人撼动,恰恰“住”领域所属的空白,因为足够大的市场必然会有“行业独角兽”出现。

根据CIC(中投公司)报告,中国新房、二手房与房屋租赁市场在2014年总计9.7万亿元,到2019年时规模增长至22.3万亿元,年复合增长率至18.1%。该报告预计,2019年至2024年的5年期间,新房、二手房与房屋租赁市场年复合增长率降至6.6%,即使如此2024年的市场规模为30.7亿元。

在居住领域,包凡当时的判断是,中国居住市场一定会在某个时间节点从以往的1.0时代向2.0时代过度,即从增量市场走向存量市场。

这是因为当地产业发展到一定程度后,一定会因为总量的变化使得供需关系发生改变,进而带来结构性变化。

这种变化的最直接体现是,“居住行业将从开发商驱动转移到以用户为中心。”他如是说道。

事实上,居住领域“以用户为中心”实现方式当时有两条截然不同的路径:一条是以搜房网、安居客为代表的“从线上到线下”的模式;一条是以链家为代表的基于强大的线下能力向线上发展的过程。

“这就如同爬山,可能有南坡和北坡,但是我们觉得强大的线下能力最终能够胜出。”包凡告诉腾讯新闻《潜望》。做出这样的判断,是基于居住行业的典型特征——交易极其低频、交易价值非常高、交易环节相当复杂,因此难以超脱“服务”而存在。

那么,促成房地产交易的线下平台中,谁最终能够跑出来?包凡在接触过几乎市场上所有的线下平台后,在链家2016年完成B轮融资时,华兴不仅担任财务顾问,最关键的是在巨大的争议面前进行领投。