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深圳楼市里的灰色地带:农民回迁房乘风而起

2020-08-14 07:59 浏览:

深圳楼市里的灰色地带:农民回迁房乘风而起

一边是趋于收紧的商品房、公寓调控政策,一边是正在加快的城市更新进程。本来就不缺乏追捧者的回迁房市场成了时下深圳楼市一道亮丽的风景线。

所谓回迁房,是指已与开发商或投资商确定要进行改造的农民房。鉴于城市更新的加速,以及各大房企的跑马圈地,散落在深圳许多区域的农民房很多都属于这种情形。

自《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》(下称“深八条”)出台近一个月以来,“房票”丢失的不少购房者及对深圳楼市抱以乐观期待的投资者,迅速转向了没有政策限制的回迁房。

第一财经记者了解到,深圳龙岗区、龙华区等不少回迁房密集的区域,每平方米单价近一个月持续上行至少1000元,一些回迁房项目出现无货可卖的状况。

但是,回迁房交易的违法性质、漫长的旧改周期,令这个市场成为风险聚集的区域。高风险兑换为高收益之前,人们有必要对回迁房市场保持更理智的认识。

回迁房成新宠

“我手头这个册子上的名单,都是交了定金,还在等回迁房面积释放出来的客户。”从事回迁房代理近五年的肖姓人士指着A4纸上,从上到下一列近十人的名单直言道,深圳回迁房近一个月来升温显著,不少买房人士四处打听回迁房,每平方米价格也随之上行。

回迁房市场持续回暖与近期深圳楼市持续收紧的调控基调有着直接的关联。

7月15日,深八条出台。其中,涉及买房社保年限提高、二手房交易税费提高等,深圳楼市氛围随即转向压抑,市场反响持续发酵。

乐有家研究中心数据显示,最新一周(8月3日至9日),深圳一手住宅网签1036套,环比上涨24.4%;二手住宅过户2705套,环比下滑13.6%,预计接下来二手过户量整体仍会呈现下滑态势。

7月31日,《关于停止商务公寓审批的通知》在全市范围(含深汕特别合作区)停止新的商务公寓审批。“政策月”的帽子压实之后,不少丢失“房票”的购房者及对深圳楼市有期待的投资者开始寻求其他路径。

相比购买条件严苛的商品房,不限购、不限售、不限国籍的回迁房成了时下的“投资新宠”。

目前,深圳列入旧改的城中村,基本上都属于无产权登记的历史遗留违法建筑,售价仅是同区商品房价格的二分之一左右。但只要迎来财主进行城市更新,这些项目就摇身一变为红本商品房,俗称回迁房。

多位购房者和房产中介人士向第一财经记者表示,近一个月来回迁房市场热度持续趋于上行。

洪姓人士与几个朋友在深圳合开了一家中介公司,专门做城中村回迁指标房的买卖。在他看来,“回迁房跟一般小产权房不一样。”回迁房虽然也是无产权登记的小产权房,但已经有开发商进驻洽谈城市更新或者说政府主导统筹推进项目旧改,一些原村民可能急需资金,拿出一定的回迁面积出售,这些房子在经城市更新之后得到确权,就能获得不动产权证。

据介绍,同一个片区的小产权房价格只有回迁房的三分之一左右。“我们卖的是回迁权,买下来要跟村委确权,然后就跟开发商签约。小产权房相当于购房者与村民签约, 香港旅游,村民随时都可以反悔。买回迁房的话,你除了能回迁至红本商品房,还可以每月领取过渡租金至商品房交付。”

投资利益链

回迁房市场此轮升温与收紧的楼市政策虽然有一定关系,但可观的投资利润是驱动市场活跃并持续热度升高的根本性因素。

第一财经记者了解到深圳龙岗区、龙华区多个大型旧改项目均有回迁房出售。圈内认定所谓好的回迁房,通常赖以两大要素——品牌开发商和好地段。由于旧改周期长达数年,对于资金链的要求高,央企、国企、上市公司等品牌开发商意味着项目资金链紧张及烂尾的风险小,好地段则意味着回迁房变为商品房的升值空间大。

“一旦项目确定旧改,就可以开始买了。” 多位从事回迁房生意的人士告诉第一财经记者,旧改项目的开发商为了能加快旧改进度,对这类炒回迁房行为持默许态度。

“哪户村民手上的回迁房要出货,旧改项目涉及的开发商、村委、村民会告诉我们中介,我们会立刻联系日常老客户,先询问他们的意愿。”洪姓人士直言。

这也是好的回迁房等有购买意向的客户来询问时,往往已经没有货的原因。

据悉,旧改项目通常分为意愿征集、签协议、拆迁、打地基、封顶以及交楼等6个阶段,走完整个流程一般是四年时间,每个阶段的旧改项目售价均呈上升之势。